晚上十点，南城西平某中介收到新房源信息。一套140平方米的平层住宅，业主标价为2.8万元每平方米，并备注可以谈价，因其资金周转。而在2021年的高峰时期，类似户型的成交价曾高达7万元每平方米，账面价值接近千万元。如今，这套房源的总价已不到400万元。中介经理没有在社交媒体上宣传，只是将链接分享给几个老客户群体。半小时内，接到了两个来自深圳的电话，询问此房是否属于法拍，是否存在抵押纠纷。经过确认后，对方表示需要再考虑。这套房并不能完全代表南城的情况，但折射出西平这一片区正在经历的变化：高价并非短时间内的暴跌，而是买盘、贷款、库存和租金等多因素共同导致的。

在2021年前后，南城的西平和CBD附近的新楼盘吸引了不少购房者。当时，由于深圳南山和宝安的房价较高，许多人选择在东莞南城置业，单价即使高达6万或7万元，每平方米的价格依旧比深圳便宜。然而，到了2026年，这一市场环境开始改变。深圳的二手住宅均价下降至5.5万至5.8万元，而南城的次新盘也随之降温。目前，西平到南山的通勤成本高涨，购房者的选择受限，加之深圳近郊的低价吸引，原本希望“以少量资金住环深”的买家，许多人纷纷转向深圳。

在本地市场，买家的问题不再是“是否想买”，而是“是否能贷款”。南城曾有很多高端住宅的买主是当地的生产企业和外贸供应链的老板，房产不仅为居住用，更作为贷款的抵押物。银行的贷款额度取决于房屋评估值，若同小区内的低成交价增加，系统重估可能导致原来的高价大幅缩水，这就使得业主不得不降价出售。 南宫28ng娱乐最新官网

此外，东莞的多行业如电子、五金和服装等行业，其海外订单逐渐减少，国内回款也较慢，企业资金链紧张，正好赶上房价被要求补缴保证金，导致中介需快速降价。

当前，西平及泛CBD区域的房源在售数量庞大，部分月份的交易状况表明售价偏低的成交量在增加，业主定价也会跟随低价成交而逐渐下调。租金市场也不容乐观，西平140平方米的精装四房租金仅在4500至5500元每月之间，回报率相对较低，许多业主面临每月要贴钱的困难。

尽管政府继续推出购房补贴政策，但这一措施无法改变高价二手房的评估秩序。居住者、银行与业主之间的矛盾和差距，尤其在投资与自住之间的价值判断，使得市场进入复杂的调整阶段。目前，西平的价格分为三个层次，急售和面对抵押补充的房源在2.5万至2.8万元每平方米；无欠贷、正常流转的房源在3.2万至4万元每平方米；而少数优质房源仍保持高价，这种市场分化已然出现。看房者的提问从“是否会涨价”转变为“每月需要多少负担”。 南宫28ng娱乐最新官网